Mietpreise sind Monopolpreise

Lösung: Öffentlicher Wohnungsbau

Von Georg Kümmel, Köln

Wir wollen hier nicht die Probleme in Sachen Wohnungsnot beschreiben, die sind bekannt. Die Frage ist: Was sind die Ursachen? Aus der Antwort kann man Lösungen ableiten.

Im Kapitalismus ist die Wohnung zunächst mal eine Ware wie jede andere auch. Es gibt aber gewisse Besonderheiten des Wohnungsmarktes, die sich auf den Preis der Ware Wohnung auswirken. Jeder Mensch braucht eine Wohnung. Jede Wohnung braucht Platz, der Platz in der Stadt ist begrenzt.

Vergleichen wir die Ware Wohnung mit einer beliebigen anderen Ware, zum Beispiel mit Fahrrädern. Angenommen die Nachfrage nach Fahrrädern steigt, dann ist es ein Leichtes irgendwo eine neue Fabrik aus dem Boden zu stampfen, Fahrräder zu produzieren und zum Kunden zu transportieren. Der Wert und damit der Preis des Fahrrades hat immer etwas mit dem Aufwand zu tun, der nötig ist, um es zu produzieren. Letztlich geht es um die Menge an durchschnittlich notwendiger Arbeitszeit pro Fahrrad. Nirgendwo auf der Welt wird ein Käufer eine hohe Summe für ein klappriges, halb funktionsuntüchtiges Fahrrad bezahlen.

Anders auf dem Wohnungsmarkt. Selbst für heruntergekommene „Löcher“ mit Schimmel in den Ecken werden in den Städten Fantasie-Preise verlangt und bezahlt.

Boden nicht vermehrbar

Der Wohnungsmarkt ist ein Spezialfall der kapitalistischen Wirtschaft. Die Preise, die für Wohnungen verlangt werden, haben zumindest in den Städten wenig mit dem tatsächlichen Wert, also dem zu ihrer Herstellung erforderlichen Arbeitsaufwand, zu tun. Es gibt nämlich ein spezielles Problem: Der Boden auf dem die Wohnung erbaut wird, ist nicht vermehrbar. Keine Fabrik der Welt kann zusätzlichen Boden in der Stadt produzieren. Der Kreis der Eigentümer von sämtlichem Boden in der Stadt, bebaut oder unbebaut, steht schon fest, bevor überhaupt zusätzliche Wohnungen entstehen können, sei es durch Neubau oder Umbau von Gewerbeimmobilien. Ohne Boden aber keine Wohnung. Die Besitzer von Grundstücken, bebaut oder unbebaut, erzielen mit dem Verkauf des Bodens oder mit Bau, Verkauf, Vermietung von Wohnungen in Eigenregie automatisch eine Extraprofit, den die Mieter zahlen müssen. Der Preis jeder Wohnung und damit die Miete sind also von vorne herein Monopolpreise.

Ohne Eingriffe in das Eigentumsrecht und ohne öffentlichen Wohnungsbau wird sich daran nichts ändern. Die öffentliche Hand muss im großen Umfang Besitzer und Anbieter von städtischem Boden und städtischen Wohnungen erstens bleiben und zweitens werden. Das ist der einzige Weg, um die Mieten zu senken.

In den letzten Jahren ist man aber den umgekehrten Weg gegangen: Wohnungen die in öffentlichem Eigentum waren, (Städtische Wohnungen, Wohnungen aus dem Besitz der einst staatlichen Post, Wohnungen der Bahn, landes- und bundeseigene Wohnungen) wurde zu Schleuderpreisen an Immobilienkonzerne verkauft. Die Folge: Mieter ächzen unter steigenden Mieten, die Eigentümer der Immobilienkonzerne freuen sich über üppige Einnahmen, unter anderem in Form von Dividenden und steigenden Aktienkurse der oft börsenotierten Unternehmen.

Kostenmiete

Wenn man die Wohnungen und den Boden aus der Verfügung der Kapitalisten wegnehmen würde, stellt sich immer noch die Frage, wie hoch die (Kalt-)Miete sein müsste. Nun, die MieterInnen müssten die tatsächlichen Kosten für Bau und Erhalt der Wohnungen zahlen, natürlich verteilt über die gesamte Lebensdauer der Wohnung. Das gilt auch für notwendige Modernisierungen. Die Grundkonstruktion eines Hauses hält meist über 100 Jahre, die Dacheindeckung 40 bis 80 Jahre, die Heizung, je nach Komponenten 20 bis 50 Jahre, um nur Beispiele für die wichtigsten Bauteile zu nennen. Zwischendurch fallen natürlich kleinere Wartungs- und Reparaturarbeiten an. Aber das alles berücksichtigt, wird man finden, dass selbst eine neue oder neu renovierte Wohnung nicht mehr als 5 bis 6 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter kosten muss. In Salzburg wurden neue Wohnungen mit öffentlichen Mitteln finanziert. Die Wohnungen wurden nach den neusten Kriterien für Energieeffizienz errichtet. Die Kaltmiete beträgt nur 4,78 Euro. In Wien zahlt man für eine städtische Wohnung je nach Ausstattung/Zustand/Baujahr bei Neuverträgen zwischen rund drei und rund fünf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.

Bezahlbare Wohnungen sind möglich, aber nur wenn sie in öffentlicher Hand sind, angefangen beim Baugrund, weiter über die Finanzierung mit öffentlichen Mitteln und im Idealfall Planung, Bau, Betrieb komplett durch die öffentliche Hand. (So geschehen in Wien in den 20er Jahren). Dann und nur dann brauchen über die Miete nur die realen Kosten gedeckt werden. Heute bezahlen MieterInnen wie gesagt, Monopolpreise: für den Profit der Grundstückseigentümer, der Immobilienbesitzer, der Banken über die Kreditfinanzierung und auch noch den Gewinn der Baukonzerne.

Der sogenannte soziale Wohnungsbau ist, obwohl gebetsmühlenartig selbst von Teilen der LINKEN als Lösung empfohlen, dagegen keine Lösung. Die Mietpreisbindung läuft nach spätestens 25 Jahren aus. Dann kann der private Eigentümer die üblichen Mondpreise verlangen – auf ewig.

Forderungen, die sich daraus ergeben:

• Schluss mit dem Verkauf von öffentlichen Wohnungen, bebauten Grundstücken und Bauland an private Investoren. Kommunen müssen das erste Zugriffsrecht auf frei werdendes Bauland haben. Wohnungsversorgung in öffentliche Hand. Demokratisch kontrolliert und verwaltet
• Rücknahme der Wohnungsprivatisierungen der vergangenen Jahre. Entschädigung nur unter Verrechnung der zwischenzeitlich erzielten Profite
• Sofortige Einführung einer kontrollierten Kostenmiete. Alle Vermieter müssen eine Kostenaufstellung als Grundlage für die Miethöhe liefern
• Bei energetischen und anderen Modernisierungen dürfen maximal drei Prozent der Kosten (zur Zeit elf Prozent) auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden. Die Umlegung auf die Jahre muss mit der Lebensdauer der Modernisierung in Einklang stehen